Оценка имущественных комплексов — важный этап при продаже, покупке, аренде или оформлении в залог предприятия целиком или его части. Правильно проведенная оценка позволяет определить реальную рыночную стоимость имущественного комплекса и избежать финансовых потерь в будущем.
В данной статье мы разберем основные нюансы и правила проведения оценки имущественных комплексов в России.
Что входит в имущественный комплекс предприятия
Под имущественным комплексом понимается совокупность вещей, используемых в предпринимательской деятельности. Это могут быть:
- Здания, сооружения, земельные участки
- Оборудование, машины, транспортные средства
- Товарные запасы, сырье, материалы
- Нематериальные активы — товарные знаки, патенты, лицензии
- Дебиторская задолженность
Таким образом, в состав имущественного комплекса включаются как материальные, так и нематериальные активы предприятия.
Цели проведения оценки имущественных комплексов
Основными целями оценки имущественных комплексов являются:
Таким образом, оценка необходима для получения объективных данных о стоимости бизнеса в целом или его части.
Методы оценки стоимости имущественных комплексов
Существует три основных подхода к оценке имущественных комплексов:
Чаще всего при оценке имущественных комплексов используется комбинация всех трех подходов для получения наиболее точного результата.
Этапы проведения оценки
Процесс оценки имущественного комплекса включает следующие этапы:
Для получения точного результата оценщик должен проанализировать большой объем информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятия и ситуации на рынке.
Требования к оценщикам имущественных комплексов
Оценка имущественных комплексов относится к наиболее сложным видам оценочной деятельности. К оценщикам предъявляются следующие требования:
- Наличие высшего экономического или юридического образования
- Прохождение профессиональной переподготовки и сдача квалификационного экзамена
- Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков
- Опыт проведения оценки предприятий не менее 3 лет
- Знание отраслевой специфики оцениваемых предприятий
Выбор квалифицированного оценщика — залог получения профессионального заключения о стоимости имущественного комплекса.
Риски при оценке имущественных комплексов
При проведении оценки существуют следующие основные риски:
- Недооценка или переоценка отдельных активов
- Учет неверной или неполной информации о составе имущества
- Использование устаревших данных о ценах и тарифах
- Неучет специфики и перспектив развития предприятия
Для минимизации рисков оценка должна проводиться с привлечением независимых экспертов и использованием актуальной информации.
Заключение отчета об оценке
Результатом оценки имущественного комплекса является отчет, содержащий обоснованное профессиональное суждение оценщика о стоимости объекта.
Отчет должен содержать:
- Описание объекта оценки и анализ рынка
- Обоснование выбора подходов и методов
- Расчеты стоимости по каждому активу
- Итоговую величину стоимости имущественного комплекса
На основании отчета об оценке оформляются договоры купли-продажи, аренды, залога имущественного комплекса предприятия.
Особенности оценки стоимости складских комплексов
Складские комплексы являются важной составляющей имущественного комплекса многих предприятий. При их оценке следует учитывать ряд особенностей.
В состав складского комплекса входят: складские здания и сооружения, погрузочно-разгрузочное оборудование, подъездные пути, системы охраны и видеонаблюдения. Основную долю стоимости составляют здания и инженерные коммуникации.
Оценщик анализирует техническое состояние складских помещений, их площадь, высоту потолков, грузоподъемность полов, наличие рамп и прочих элементов в соответствии с функциональным назначением склада.
Важными факторами являются удобство подъездных путей, близость к транспортным узлам, возможность расширения территории. Учитывается наличие сертификатов соответствия санитарным и противопожарным нормам.
При доходном подходе анализируются ставки арендной платы для складов в данном регионе. При сравнительном подходе подбираются объекты-аналоги по местоположению, площади, техническим характеристикам.
Точная оценка стоимости складского комплекса позволяет определить его вклад в общую стоимость предприятия. Это необходимо для принятия взвешенных управленческих и инвестиционных решений.
Роль оценки при реорганизации предприятий
Оценка имущественных комплексов часто проводится при реорганизации предприятий путем слияния, присоединения, разделения или выделения.
В этих случаях необходимо определить стоимость вкладов участников для расчета долей в уставном капитале вновь создаваемых юридических лиц. Оценщик выделяет активы и обязательства, передаваемые каждому предприятию-правопреемнику.
Учет стоимости нематериальных активов
Важной задачей является оценка нематериальных активов: бренда, патентов, товарного знака, клиентской базы. Для учета их вклада в стоимость бизнеса применяются метод дисконтированных денежных потоков, метод освобождения от роялти и другие.
Анализ финансового состояния оцениваемого предприятия
Оценщик проводит анализ бухгалтерской отчетности, изучает структуру активов и пассивов, динамику основных финансовых показателей. Это позволяет выявить имеющиеся проблемы и учесть перспективы развития.
Учет отраслевых особенностей предприятия
При оценке анализируются тенденции и перспективы отрасли, в которой работает предприятие. Определяется фаза жизненного цикла, конкурентные преимущества, зависимость от поставщиков и потребителей. Это влияет на прогнозируемые доходы.
Выбор ставки дисконтирования
От выбранной ставки дисконтирования зависят результаты расчета стоимости методом дисконтированных денежных потоков. Оценщик обосновывает ее на основе анализа рисков и доходности аналогичных объектов инвестирования.
Таким образом, оценка имущественных комплексов учитывает множество различных факторов. Это обеспечивает обоснованность итоговой величины стоимости предприятия.
Источник: fb.ru
