Домой Новости Срочные продажи, дерзкие покупатели: что стало со вторичным рынком Москвы

Срочные продажи, дерзкие покупатели: что стало со вторичным рынком Москвы

150
0

Рассказываем о главных тенденциях 2022 года на вторичном рынке московского жилья

В 2022 году вторичный рынок ощутил на себе не только давление внешнеполитической ситуации, но и жесткую конкуренцию со стороны новостроек. Узнали у экспертов рынка недвижимости, какие тренды сформировались на рынке новостроек Москвы за последний год.

Ипотечные скачки и спад продаж

Традиционно рынок жилья активизируется после новогоднего затишья к февралю-марту, но в этом году спрос буквально захлебнулся после резкого подъема ключевой ставки ЦБ. Какое-то время активность на вторичном рынке была даже выше обычного — как и в сегменте новостроек, основной спрос составляли те, кто «прятал» деньги в квадратные метры. Но банковские условия быстро стали неподъемными для заемщиков, напоминает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. После решения ЦБ повысить ключевую ставку до 20% кредиты на готовое жилье предлагались по 21–22% годовых. После постепенного снижения ставки ЦБ вернулись в диапазон 10–11% годовых.

adv.rbc.ru

Спрос на вторичное жилье в период действия пиковых ставок, разумеется, был минимальным. Особенно это заметно по показателям мая и июня — разрыв по сделкам с теми же периодами 2021 года, как следует из данных Росреестра, был почти двукратным. В апреле 2022 года, например, зарегистрировано 11,4 тыс. сделок со вторичкой, тогда как в апреле 2021-го — 17,3 тыс. Майские показатели составляют, соответственно, 7,2 тыс. регистраций против 13 тыс., а июньские — 8,3 тыс. против 14,4 тыс.

В целом, если сравнивать продажи год к году, 2022 год обгоняет 2021-й только в период с января по март. Весь остаток года вторичное жилье пользовалось заметно меньшим спросом, чем в прошлом. На фоне падения спроса в столице в 1,5 раза выросло предложение вторичного жилья — и это с учетом того, что часть вторичных квартир переместилась в арендную экспозицию.

Как говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в первом квартале вторичная экспозиция в Москве составляла 30,7 тыс. объектов, в декабре это были уже 45 тыс. лотов. «В третьем квартале на рынок вышли новые объекты и объекты, снятые с продажи весной, — рассказывает эксперт. — Дополнительный прирост объема предложения дали и инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках, как правило, выставляемые на продажу после ввода объекта в эксплуатацию. Сейчас мы наблюдаем классический рынок покупателя».

Цены откатились к уровню прошлого года

Слабый спрос и рост предложения привели к коррекции цен, несмотря на специфический подход к ценообразованию, свойственный продавцам жилья в столице. Как правило, отмечают участники рынка, владельцы квартир крайне неохотно снижают ценник при падении спроса, а вот на его рост реагируют быстро. Это видно и по статистике по месяцам — после всплеска спроса в марте средняя стоимость 1 кв. м в предложении поднялась с 307,1 тыс. до 312,7 тыс. руб., а в апреле показатель составил уже 320,2 тыс. руб. Но эта цифра уже не соответствовала реальному спросу, и начиная с мая цены пошли вниз.

В целом средняя стоимость предложения 1 кв. м готового жилья в Москве примерно вернулась на уровень прошлого года, говорит Алексей Попов. Средняя стоимость объекта в продаже, по статистике ЦИАН, снизилась: сейчас это 17,11 млн руб. против 17,83 млн руб. в декабре 2021 года и январе 2022 года.

С учетом премиум-класса, говорит Юлия Дымова, снижение цен с начала года еще нагляднее: с 523,9 тыс. руб. в первом квартале к ноябрю средний «квадрат» подешевел до 434,1 тыс. руб. «Основная коррекция произошла за счет снижения цены и уменьшения доли предложения в ЦАО — самом дорогом округе города», — говорит эксперт.

Конкуренция с новостройками и рост ценового разрыва

Рынок вторичного жилья не смог конкурировать с новостройками даже после снижения рыночных ставок по ипотеке — условия на первичном рынке были лучше. Дополнительно застройщики совместно с банками активно запускали субсидированные программы по околонулевым ставкам. В результате, по статистике «Дом.РФ», в октябре средняя ставка по выданным кредитам на первичном рынке составляла 3,68%, тогда как на вторичном — 9,38%.

Такая ситуация способствовала дальнейшему перераспределению спроса на жилье в Москве в пользу первичного рынка. По словам Алексея Попова, год назад на одну сделку в новостройках приходилось 1,73 сделки со вторичкой, сейчас — 1,63. «Широкая линейка льготных ипотечных программ сделала свое дело — при прочих равных покупатели чаще выбирали квартиры в новостройках», — поясняет эксперт. «Спрос на ипотеку на вторичном рынке заметно снизился по сравнению с прошлым годом. Большая часть покупателей ориентирована на новостройки, — говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — В первом квартале 2023 года ситуация останется прежней: большая часть покупателей будет заинтересована в новостройках».

Источник: realty.rbc.ru