Рассказываем, какие признаки свидетельствуют о надувании ипотечного пузыря и наблюдаются ли эти симптомы на российском рынке ипотеки
Недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина пообещала продолжить бороться с ипотечными схемами от застройщика и по мере необходимости вводить ограничения и запреты на такие программы. Это необходимо, чтобы повысить социальную защищенность граждан (как правило, жилье по таким программам продается по завышенным ценам) и исключить появление пузыря на ипотечном рынке.
Какие признаки могут свидетельствовать о риске появления ипотечного пузыря и есть ли они в России — рассказываем вместе с экспертами.
Что такое ипотечный пузырь и что для него характерно
adv.rbc.ru
Ипотечный пузырь возникает, когда резкие темпы роста жилищного кредитования приводят к заметному увеличению просроченной задолженности и доли высокорисковых заемщиков. Вследствие чего обрушиваются цены на недвижимость. Таким образом, складывается обстановка, что стоимость залогового имущества при реализации не сможет покрыть ипотечный кредит, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Само схлопывание пузыря на рынке ипотеки — это сочетание резкого роста доли проблемных кредитов с активным снижением цен, когда заемщики начинают массово продавать недвижимость для покрытия обязательств, добавила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Такая ситуация может стать следствием резкого, спекулятивного роста цен, достигнутого в том числе путем использования кредитов, обслуживание которых превышает возможности заемщика», — добавила Ирина Носова.
-
Рост числа дефолтных кредитов
Основным признаком формирования ипотечного пузыря эксперты называют увеличение неплатежей по кредитам и рост числа дефолтных заемщиков — то есть ухудшение качества ипотечного портфеля банков. Такая ситуация может возникнуть, когда ипотечные заемщики, например, массово лишаются работы или не рассчитывают свои финансовые возможности при оформлении ипотеки.
-
Резкое снижение цен
Еще один важный признак, который может свидетельствовать о формировании ипотечного пузыря, — это снижение цен в результате роста предложения. «Или, что актуально для нашего рынка, — снижение платежеспособного спроса после активного спекулятивного роста цен», — уточнила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
-
Рост ипотеки с низким первым взносом
О возникновении пузыря на ипотечном рынке может говорить и резкий рост выдачи жилищных кредитов с низким первоначальным взносом или без него. Значительную роль в ипотечных кризисах прошлых лет сыграли кредиты с низким первоначальным взносом, отметил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. «В такой ситуации заемщику проще было бы отказаться от кредита и купить новое жилье по более низкой цене и с меньшим размером кредита», — пояснил он.
-
Нулевая ипотека
Симптомом надувания пузыря являются скрытые скидки (например, кредит под 0% от застройщика), привел пример Александр Цыганов. В данной ситуации девелоперы не готовы признавать фактическое падение цен и прячут его в виде «разных благ для нового покупателя», уточнил эксперт.
Одновременно при нулевой ипотеке могут завышаться цены, что, в свою очередь, может привести к проблемам при продаже такой недвижимости заемщиком или банком, поскольку стоимость актива не будет соответствовать рынку.
-
Рост доли ипотеки в ВВП и инвестиций в жилье
К признакам формирования пузыря Александр Цыганов также относит значительный рост доли ипотеки в ВВП. По данным «Дом.РФ», доля ипотечной задолженности к валовому внутреннему продукту (ВВП) в России в настоящее время составляет около 10%. Для сравнения, в других странах этот показатель может достигать 80%.
Симптомом может быть и рост инвестиционных сделок — когда ипотека используется при вложениях в недвижимость. Когда люди покупают квартиру для личного использования, они больше мотивированы выплатить ипотеку.
Однако само по себе снижение цен на недвижимость или рост доли ипотеки в ВВП не всегда свидетельствует о формировании ипотечного пузыря. Все признаки должны быть в комплексе, пояснил эксперт.
Источник: realty.rbc.ru
