Российские банки начали активнее предлагать покупателям жилья платные скидки на ипотеку. Заплатив банку при оформлении кредита, можно снизить ставку на 1,5%. Эксперты рынка недвижимости разъяснили aif.ru, в каких случаях это предложение оказывается выгодно людям, а в каких — только самим банкам.
Как это работает
После того, как в Центробанке раскритиковали рекламу ипотеки от застройщиков со сверхнизкими ставками за продажу квартир по завышенной цене и приняли меры против такой практики, российский рынок нашел альтернативу. Теперь покупателям предлагают снизить проценты по кредиту на жилье в обмен на единовременную выплату.
По документам такая выплата проходит как комиссия банку, которая вносится в дополнение к обязательному первоначальному взносу по ипотеке. В разных банках сумма комиссии отличается, как и процент, на который снижается ставка. Обычно скидка колеблется от 0,5% до 1,5%, а заплатить за это просят около 5% от суммы кредита.
«При желании клиента снизить базовую ставку на 1,5% средняя комиссия для него составит 4%-5,5% от суммы кредита», — рассказала aif.ru консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова.
У некоторых банков есть предложения, которые позволяют оплатить снижение ставки не на весь срок кредита, а только на определенный период, добавила директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. Например, на несколько лет.
«В отличие от ипотеки с субсидированной ставкой от застройщиков, в этом случае деньги идут банку, — пояснила Юлия Ибрагимова. — Чтобы клиент не искал дополнительных средств, комиссию банк обычно предлагает вычесть из первоначального взноса. Если взнос и так минимальный, то некоторые банки допускают включение комиссии в сумму кредита».
Поскольку раньше дисконты на ставку предлагали только застройщики, то и распространялись такие предложения только на новостройки. А теперь снизить ставку банки предлагают и при покупке вторички, заметила Ибрагимова.
В РФ запускают арктическую ипотеку. Что будет с ценами и доступностью жилья
Подробнее
Почему это выгодно банкам
Механизм снижения ставки в обмен на доплату оказался по вкусу многим российским банкам потому, что опыт застройщиков показал его выгоду, объяснил aif.ru член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
«Попробовать брать деньги за снижение ставки банкам предложили застройщики, и банки распробовали эту сладкую конфету, — сказал эксперт. — В банках увидели, что спрос на субсидированные ставки действительно есть. Нужно понимать, что это предложение актуально для заемщиков с долгосрочным горизонтом планирования, а вот при быстром погашении ипотеки эта услуга зачастую не имеет ни смысла, ни ценности».
Выгода от платных скидок достигается за счет снижения аннуитетного платежа, а это требуется только тем ипотечникам, которые не планируют досрочного погашения долга, пояснил Артем Цогоев. В таком случае с годами инфляция обесценит их долг. Но чаще заемщики настроены побыстрее закрыть свои обязательства перед банком, и для них важно каждый месяц платить больше, а не меньше, а значит, и платная скидка им не нужна.
Похожее предостережение озвучили и в Центробанке. По словам представителя ЦБ, соглашаясь заплатить банку за уменьшение ставки по ипотеке, заемщик должен понимать, что получит выгоду только на долгосрочном горизонте, когда экономия по процентным платежам превысит размер комиссии. При досрочном погашении кредита выгоду заемщик либо не получит вообще, либо она будет небольшой.
Льготы для избранных. Кому достанется адресная ипотека
Подробнее
Как посчитать свою выгоду
Чтобы понять, стоит ли платить за снижение ставки по ипотеке, следует попросить банк подсчитать не только сумму экономии процентов, но и срок окупаемости комиссии, рекомендует Юлия Ибрагимова. Как правило, эту просьбу кредитные менеджеры удовлетворяют.
Если вы не доверяете сотрудникам банка, то сделать расчеты можно и самостоятельно, хотя это не так просто. Обычно комиссия окупается за счет выплаченных процентов по сниженной ставке через 4-5 лет, подсчитала Елена Санникова.
Утруждать себя детальными расчетами имеет смысл только в том случае, если вы точно не планируете досрочно погашать ипотечный кредит в ближайшие 5-7 лет. В противном случае комиссия за снижение ставки принесет пользу только банку.
«Волшебная ипотека». Помогут ли новые льготы повысить спрос на новостройки
В чем подвох
Главная проблема с оплатой банкам скидки на ипотеку аналогична тому, за что ЦБ запретил субсидированную ставку от застройщиков, говорит президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Если такую квартиру потребуется продать на вторичном рынке, потраченные деньги вернуть не получится.
«Это те же яйца, но вид сбоку — покупателям всеми правдами и неправдами пытаются продать жилье подороже, — заявила Ирина Радченко. — Все рассуждения о снижении нагрузки на ипотечников — в большинстве случаев просто уловка. Чтобы на деле уменьшить нагрузку на людей и повысить спрос, следует снизить цены на квартиры, а не изобретать сложные маркетинговые ходы».
В прошлом году людям предлагали купить квартиру у застройщика по завышенной цене в обмен на низкую ставку, а теперь им предлагают заплатить проценты банку вперед. В итоге поменялся только выгодоприобретатель кредитной схемы, а случаев, когда это покупатель жилья, на деле очень мало. «Это „бетонное казино“ всегда выигрывает, — подчеркнула Ирина Радченко. — Люди выиграют только в том случае, когда на рынке произойдет реальное снижение цен».
Путин запускает льготную ипотеку на вторичку. Как это изменит цены на жилье
Подробнее
Стоит ли вообще брать ипотеку прямо сейчас
«В условиях высокой неопределенности на рынке жилья желающим купить квартиру можно дать совет: покупайте, если у вас высокий первоначальный взнос — от 30% и более, а подходящая вам квартира продается с хорошей скидкой, — говорит эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. — Скидки сейчас бывают до 15-20%. Главное — убедитесь в надежности продавца».
Несмотря на все экономические сложности в России, цены на квартиры в этом и следующем году могут в итоге упасть не так уж сильно, в пределах 5-10%, или не упасть вовсе, поэтому выгодные сделки откладывать рискованно, пояснил эксперт. Но и бежать сломя голову на рынок недвижимости тоже не следует, особенно если у покупателя маленький первоначальный взнос и нет ясного понимания, какое именно жилье ему необходимо.
Дорогой Владивосток! Почему цены на жильё здесь как в Москве или Крыму?
«Рост цен на квартиры на те же 5-10% тоже возможен, это произойдет, если доходы в вашем городе вырастут или правительство утвердит новые программы поддержки спроса, — отметил Дмитрий Ракута. — Универсальных советов на все случаи жизни нет, каждый случай индивидуален и решение нужно принимать, исходя из своих потребностей и возможностей».
Тем, кто пытается угадать снижение или повышение ставок по ипотеке, эксперт посоветовал заключать договор с банком с возможностью рефинансирования. Если ставка вырастет, условия по такому договору окажутся лучше. А если она упадет, то можно будет рефинансировать свою ипотеку в другом банке.
«С особой осторожностью сейчас следует подходить к выбору новостроек на начальном этапе возведения, — предупредил Ракута. — Застройщики находятся в зоне риска и не могут гарантировать своим покупателям строгое исполнение всех своих обещаний, включая сроки сдачи дома».
Оцените материал
Источник: aif.ru
